售樓部關閉/項目停工 疫情對2020年樓市有何影響?

臨房網 2020-02-06 10:15
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臨房網訊:2020年我們遭遇了黑天鵝—新型冠狀病毒,在這場沒有硝煙的戰爭中,河南是脫穎而出,關閉活禽市場,建河南版“小湯山”,延長復工時間等等頻頻上熱搜,展現河南硬核的一面。

 

河南作為人口大省,又與武漢相連,疫情防控方面更是刻不容緩。而在春節期間武漢人口流出,其中河南就是他們前往的主要目的地之一,涉及到的城市主要是信陽,駐馬店,南陽和鄭州,而且這四個城市占據數據前十。


雖然相對其他省份的措施來說河南是優秀的,但是疫情帶來的影響是不可否認的,今天我們就來分析疫情之下的鄭州房產。


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在說此次疫情的影響之前,我們可以看下2003年非典的影響,畢竟兩者傳播范圍,感染情況等非常的相似,可以借鑒下。

 

從全國的數據來看,對房地產是有一定的負面影響的,特別是疫情的爆發期樓市是非常緩慢的,不過整體來看影響不大。從下圖可以明顯的看出:

 

▼2003年房地產市場商品房指標單月同比走勢圖


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數據來源:國家統計局,CREIS中指數據


在2003年的3-4月份社會活動受限制,出現了促銷活動暫停,項目停工,購房者購買意愿減少的現象,跟目前的售樓部關閉,項目停工,企業復工時間延長非常的相似。當年4月份的新開工,銷售面積也都減少,不過在5月份疫情得到控制以后,恐慌心理減少,樓市開始復蘇,并且進入上升通道。


在上次非典中,廣州和北京是非常嚴重的,兩者在短期市場都出現下滑的情況,不過5月份以后數據是不錯的,全年廣東省商品房銷售面積同比增幅超過20%。而北京二季度商品房銷售面積同比增加50.1%,全年商品房銷售面積同比增加11%。

 

再以廣州為例,拉長時間看房價的變化,短期內有影響,長期還是影響不大,整體趨勢還是向上走的。

 

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雖然跟此時相比,全國經濟狀況,以及房地產的發展情況還有企業體量等都有不同,不過目前情況下可以看出以下幾點:


1、小陽春會延遲。


2、從全國來看武漢樓市的需求會更加的抑制,而對于河南來說疫情比較嚴重的城市需求會減少,特別是信陽、駐馬店還有南陽這些城市。


3、上半年,特別是一季度,房產規模,面積都會減少。


4、價格方面整體是比較穩定的,分化會比較嚴重,政策加持下,大幅度下降也是比較難。

 

那么對于鄭州來說有何具體影響?我們往下看:

 

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1、上段我們也分析了小陽春推遲,鄭州也不例外,交房時間拖延。


這個是全國性行為,對于鄭州來說更是如此。在2019年鄭州不少樓盤都出現降價等行為,特別是惠濟區的一些樓盤,四環內的價格有些比有些四環外的價格還要便宜。年底一些樓盤的性價比還是可以的,而且去化率也有所上升。經過此次疫情,鄭州也會往后延長??梢钥聪履壳班嵵莸膸齑媲闆r,2019年不管是庫存量還是去化周期在近期6年里都是最高的。

 

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庫存在合理范圍內,房價是穩的一批,不過今年交房時間會比較晚而且開工也受到了影響,一些進程比較慢的開發商來說,預售證更加難拿,市場會出現短期性供求緊張的情況。

 

2、物業會成為開發商銷售的一個重要賣點


售樓部關閉已經在鄭州出現,線上賣房成為了目前流行的趨勢。不過房子不是白菜,任你三言兩語就能感動的,加上外出意愿不強,購房者購買力會下降。這個時候物業卻成為一個增項時刻凸顯出樓盤的價值。


隨著疫情的擴散,不少小區采取封閉式管理,業主的生活也極為不便,物業的服務就凸顯出現了。在小區里面消毒,公共區域增強防護,菜籃子進社區,有些直接送菜到家等讓業主倍感貼心。而一些安置房或者小產權以及物業不好的小區來說以上服務則比較不全面。


▼某小區的物業服務圖


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3、租房市場會有一定的冷淡期

 

此刻對于租戶來說,你大爺還是你大爺。想必此刻身邊不少朋友都接收到了來自房東的微信,租戶暫時不要回鄭,回來也進不去小區,何時能進等通知。對于鄭漂的人來說,不能進小區就意味著無法上班,小區管理嚴格是一件值得肯定的事情,但是內心受傷也是一定的。

 

對于租房市場來說,本身年底就是一個淡季,加之目前社會活動受限,封村封路公共交通停運,今年外出務工的人時間會往后延長甚至有些減少。

 

▼疫情不讓進小區的通知


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4、三環的價值體現的更加明顯,遠郊價值依舊減少。

 

不出三環不是說說而已,在疫情蔓延的時刻,菜市場等生活配套措施的完善程度真的會給你恐慌的心理一絲安慰。對于一些三環外的區域,即使你網購或者京東到家之類的軟件,也會讓你失望,因為無配送。四環內是界限,還在希望遠郊暴擊的人,是真的需要醒醒了。

 

5、寬松貨幣政策會出現。


2月1日下午人行,銀監會等也出臺了具體的措施,其中就有通過適當下調貸款利率,增加信用貸款和中長期貸款等方式支持企業,靈活調整住房按揭,信用卡等個人信貸還款安排,合理延后還款期限等等。而在非典期間這個寬松政策也有傾斜。目前鄭州利率是比較高的,經過這次有可能會迎來降低的可能性。

 

6、老破小的二手房弊端凸出


沒有學區價值的老破小加上物業服務跟不上,在這個時期弊端更加明顯,還在執著的追求老破小的購房者,建議真的可以醒醒了,不建議大家入手。而有這類房產的人,疫情過后能出手就出手吧,趁著這波趕快置換。


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對于目前的鄭州樓市來說,疫情肯定會有影響的,按照非典的周期來看,5月份是個轉折點。鄭州目前的庫存還好,沒有太低,相比一些庫存比較低的城市來說可選擇比較多,小陽春延后已經成為事實。

 

對于房企來說,能舍利就舍利,這個時候大家都不容易,一季度做好涼涼的準備,雖然線上看房成為各大房企的走勢,但是影響有限。

 

對于購房者來說,做好交房延期的準備,畢竟開工受限,這個時候也是可以理解,也希望開發商能夠做好的產品回饋。

 

對于房東來說,能減少房租可以適當減少。2003年GDP是處于一個快速增長的時期且高于2019年的經濟增速。在2019年底各大行業的裁員已經很突出了,這時有穩定的租戶也是一種利好。


    編輯者:yangjianqiu

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